Qual o primeiro passo para iniciar uma obra?

postado em 21 de março de 2017 | categoria Para não errar

Iniciar uma obra é uma tarefa complexa. Principalmente uma obra de instalação comercial e residencial. Ela não pode ser feita de qualquer jeito, sem projetos, planejamento prévio, análise e consideração de todas as variáveis. Como qualquer projeto, uma obra consiste em uma atividade de tempo e orçamento predefinidos, e para realizá-la dentro do previsto é preciso elaborar e respeitar todos os passos com maestria.

As obras demandam atenção especial. É preciso conciliar tempo, orçamento, normas da ABNT, tributações e imprevistos para elaborar um projeto de sucesso. Por isso, vamos explicar quais são os passos de uma obra para que ela comece, e termine, visando sempre a satisfação do cliente.

Antes de iniciar uma obra, é preciso colocar o projeto no papel. Definir o layout , projeto executivo, materiais necessários que são a alma de todo processo. Esse é o chamado projeto de arquitetura, uma das 10 etapas de sua obra:

• Projeto de arquitetura;
• Projetos complementares;
• Compatibilização dos projetos;
• Orçamento;
• Contrato;
• Planejamento;
• Execução;
• Entrega final;
• Check list;
• Caderno técnico.

 

Projeto de Arquitetura: como iniciar uma obra corretamente

O Projeto de arquitetura fornece as informações básicas para estruturar sua obra. É a partir dele que se desenvolvem todas as atividades de projeto: do planejamento ao encerramento. Nessa fase, serão determinados os materiais necessários e dimensões, além do layout completo. É o esqueleto de uma obra, já que tudo depende de sua qualidade.

Para garantir o sucesso de seu projeto é necessário a contratação de um profissional competente e que tenha experiência em projetar no seu ramo de negócios. O contratado e contratante têm que “falar a mesma língua” para que o projeto tenha a cara da sua marca.

O plano de arquitetura necessita de alguns requisitos básicos, como projeto de layout completo e perspectiva em 3D. Tendo os dois prontos, também será necessária a elaboração do projeto executivo, outra base da execução da obra.

O projeto executivo deve ter todas as informações necessárias:

• Projeto Layout completo;
• Perspectiva em 3D;
• Aprovadas as etapas 1 e 2, é autorizado o projeto executivo;

– Como o próprio nome já diz, este projeto executivo será a base da execução da obra em questão. Tem que ter todas informações necessárias:

• planta baixa com todas as cotas;
• cortes longitudinais e transversais;
• detalhamento da fachada;
• especificações: paredes, piso, teto, materiais, mobiliário, cores e revestimentos internos (cerâmicas, tintas, revestimentos gerais)
• detalhamento em geral : porcelanato, pintura, mármore e ou granito;
• detalhamento de marcenaria e serralheria;
• paginação do piso e teto;
• Projeto de Iluminação (iluminação e pontos elétricos, dados e voz);
• Planta de Paisagismo ( caso necessário);
• Perspectivas reais do espaço;
• Cronograma de entrega dos projetos.

São muitos dados e todos eles são importantes para prosseguir com seu projeto, por isso atenção a essa fase.

Se fôr um projeto de instalação comercial, este deverá ser enviado para o setor responsável dentro do shopping para aprovação.

E se for uma residência dentro de um condomínio, este deverá ser encaminhado para o setor responsável do condômino para aprovação e também para aprovação na prefeitura.

Não adianta dar os outros passos antes da aprovação para não perder tempo e dinheiro.

É muito importante a contratação de um bom projeto de arquitetura e com a ART do profissional devidamente paga.

 

Projeto de arquitetura aprovado em mãos! E agora?

Agora você deverá prosseguir com a contratação dos outros projetos. Os projetos complementares, como o nome deixa a entender, complementa com informações adicionais para a obra.

• projeto de cálculo;
• projeto elétrico;
• projeto de dados e voz;
• projeto hidráulico (constar rede de águas pluviais quando necessário);
• projeto de incêndio e detecção de fumaça (sprinkler , hidrantes quando necessário , extintores);
• projeto de ar condicionado;
• projeto de exaustão.

Na contratação destes projetos temos que nos atentar à qualificação dos projetistas e não só  ao preço cobrado.

A economia poderá ser muito grande, às vezes pagando mais para bons projetistas, que vão projetar com excelência visando o melhor custo benefício.

E sempre é muito importante a compatilização de todos os projetos de arquitetura e complementares . Este trabalho visa antecipar problemas que possam ocorrer entre projetos para que possíveis interferências entre eles sejam detectadas e resolvidas antes de iniciar uma obra.

Este trabalho de compatibilização normalmente é acompanhado pelo arquiteto e/ou construtora.

 

Projetos de arquitetura e complementares aprovados! E agora?

Tendo todas essas informações, é possível iniciar o orçamento/concorrência  da obra em questão .

Todos os projetos deverão ser enviados para os concorrentes e, se possível, com uma planilha com a relação de serviços e quantitativos. E definir se a obra será por empreitada (turn key) e/ou taxa de administração sobre o custo da obra (assunto que explicarei em outra oportunidade).

Esta etapa da obra poderá ser através da contratação de uma empresa e/ou PJ para montar todo o processo acima, inclusive os projetos, e entregar a planilha final compatibilizada de todos os concorrentes para a definição da empresa de engenharia.

Ou simplesmente enviar os projetos para as empresas de engenharia (especializada no seu tipo de negócio) para que cada um envie a sua proposta que deverá ser compatibilizada.

As propostas têm que ser comparadas para não faltar e/ou não sobrar nenhum item. Não adianta apenas contratar pelo menor preço e depois ter surpresas. Obra acima do orçado ou com materiais não especificados em projeto e sem qualidade .

Sempre visar: PREÇO X QUALIDADE

 

Ok, E agora?

Agora será a fase do contrato.

Verificar histórico da empresa e se é idônea .

Todos os projetos de arquitetura e complementares e a planilha da obra aprovada têm que ser parte integrante do contrato .

E não pode esquecer de colocar os itens não incluídos, condições de pagamento e o prazo da obra sujeito a multa em caso de atraso não justificado.

E normalmente os advogados das empresas têm um contrato modelo que deverá constar dentre outras coisas que todos os funcionários e ou empreiteiros da empresa de engenharia contratada são de única responsabilidade da contratada sem nenhum vínculo empregatício com a contratante.

Atenção: Reconhecer firma e sempre com duas testemunhas.

Muito importante: nenhuma das partes envolvidas deve iniciar a obra antes do contrato estar assinado.

 

E agora que a empresa de engenharia foi contratada?

Com o contrato em mãos e pronto para entrar em vigor, a empresa de engenharia contratada deverá apresentar o planejamento da obra, cronograma físico financeiro respeitando prazo e orçamento pré-determinados, para, finalmente, colocar a mão na massa.

É muito importante que sejam enviados relatórios fotográficos semanais e/ou quinzenais para que todos possam estar acompanhando a execução da obra.

E não! A obra não acaba no fim da construção! É preciso fazer um check list, uma verificação se tudo foi seguido conforme o planejado e se existem pendências. Por fim, ocorre a elaboração do caderno técnico com todas as informações da obra, inclusive os projetos com as built caso tenha tido modificações.

Quando todas essas etapas forem concluídas, sua obra estará completa.

Sabemos que são muitas informações e que dúvidas surgirão em todas as etapas da realização de uma obra e, muitas vezes, nos termos de “engenharia” que escrevemos . Por isso é sempre importante contar com um consultor especializado. Além de oferecer dicas para a sua obra, um profissional especializado garante a eficiência que você precisa com os menores custos, isso sem perder na qualidade do projeto.

 

Estou e estarei sempre à disposição.

postado por Henrique Castilho